Die thailändische Baugenehmigung

Die gesetzliche Notwendigkeit einer Baugenehmigung in Thailand

Der Großteil der bei der staatlichen Verbraucherschutzorganisation (OCPB) eingegangenen Beschwerden betreffen absinkende Gebäudefundamente und andere Baumängel. Der Zusammenhang zwischen Zuzahlungen zur Baugenehmigung und Pfusch am Bau wird dabei häufig übersehen. Der Bauherr hat es in Thailand selber in der Hand, ob er eine behördliche Prüfung der Bauunterlagen und Bauerrichtung auf Bauqualität wünscht, oder bewusst vermeidet.

In (ganz) Thailand bedarf praktisch jedes Bauvorhaben einer Baugenehmigung. Dies umfasst die Errichtung, Veränderung, Rückbau sowie den Umbau von Bauwerken. Wie beim Sicherheitsgurt im Fahrzeug kann man dies als Belastung oder Schutzvorrichtung verstehen. Die Interessen von Projektentwickler und Generalunternehmer sind hierbei anders als die des Investors und der späteren Bewohner.

Für Gebäude mit einer Höhe von maximal 23 Metern und einer Grundfläche von nicht mehr als 10.000 qm erfolgt eine vereinfachte Antragstellung. Bei den örtlichen Behörden beizubringen sind Informationen und Anlagen zum Bauherrn, zum Grundstück, zum Architekten, sowie der Bauplan, eine Berechnung der Gebäudestruktur, und verschiedene auf die konkrete Gebäudeart bezogenen Unterlagen.

Die Baugenehmigung (Building construction / alteration / removal permit, Aor.1) erfolgt auf amtlichem Formular mit Garuda-Emblem und umfasst typischerweise vier Punkte:

  1. Bauart (Errichtung, Veränderung oder Abbruch) sowie Lage des Grundstücks
  2. Baubeschreibung mit Hinweis auf den als Anlage zum Bescheid beigefügten Lageplan (site plan), Gesamtplan (Masterplan), Planungsberechnungen (plan specifications), Berechnungsunterlagen (calculation sheets) und mehr.
  3. Person des Architekten bzw. Projektüberwachers
  4. Nebenbedingungen, insbesondere ministerielle Verfügungen unter dem Building Control Act und Genehmigungspflichten für die Land Allocation,

Für die gesamte Verfahrensdauer wird häufig ein Zeitraum zwischen 45 und 135 Tagen genannt. Bei komplexen und großen Vorhaben kann es Jahre dauern.

Die Baugenehmigung kann während der Bauphase in einem speziellen behördlichen Verfahren übertragen werden. Die (Um-)Benennung des Antragstellers bzw. Bauherrns in der Baugenehmigung hat jedoch keinerlei Auswirkungen auf die Eigentümerstellung am Bauwerk. Hauserwerb durch Bauherreneigenschaft gibt es nach thailändischem Zivilrecht nicht.

Das gesetzliche Verfahren zur Erlangung von Baugenehmigung und Bauabnahme

Die Baugenehmigung (Building Permit, Construction License) wird in einem dreistufigen Verfahren erteilt. Der erste Schritt ist die Erstellung des Bauantrags mit allen zugehörigen Anlagen. Im zweiten Schritt erfolgt die Prüfung des Bauantrags, der Antragsanlagen, des Bauplatzes sowie der beteiligten Personen. Im dritten Schritt wird die Baugenehmigung erteilt und die Gebühr bezahlt. Erst dann kann mit dem Bau begonnen werden. Nach Fertigstellung des Baus erfolgt die Bauabnahme (Occupancy Permit), ebenfalls in einem dreistufigen Verfahren: Antragstellung, Antragsprüfung und Ausstellung als “Form Aor 6” innerhalb von 30 Tagen.

Trotz dieser klaren Verfahrensweise wird das Verfahren zur Erlangung der thailändischen Baugenehmigung als ein wenig umständlich angesehen. Dies bemängelt auch die Weltbank, die die enzelnen Verfahrensschritte, die Vielzahl der erforderlichen Unterlagen und den Zeitrahmen für ein kleineres Bauvorhaben von unter THB 10 Millionen in einer ausführlichen Darstellung veröffentlicht hat. Die moderate Geschwindigkeit der Erteilung ist ein Standortnachteil Thailands.

Abkürzungen und Irrwege zur Erlangung von Baugenehmigung und Bauabnahme

Die Schwerfälligkeit des thailändischen Antragsverfahrens berechtigt offensichtlich nicht, sich hierüber hinweg zu setzen und Massnahmen zu ergreifen, die zu einer schnelleren oder einfacheren Baugenehmigung führen. Dennoch wurde dies in der Vergangenheit oft so gehandhabt und hierbei in Kauf genommen, dass ein Schwarzbau errichtet wurde.

Die Antragsunterlagen sowie Angaben zum Verfahrensablauf werden in den Akten der Baubehörden dauerhaft aufbewahrt und dokumentiert. Auch Jahre später kann daher durch eine einfache Aktendurchsicht festgestellt werden, ob die Baugenehmigung nicht nur materiell sondern auch formell ordnungsgemäß beantragt und bewilligt wurde. Die positive Bewilligung allein macht daher nicht den Erfolg aus.

Die thailändische Gesetzgebung gibt den Behördenmitarbeitern (bewusst?) ein weites Ermessen zur Auslegung der gesetzlichen Regelungen. Hierdurch eröffnen sich für den schlecht bezahlten “Officer” kreative Spielräume, die zumindest außerhalb Bangkoks oft nicht ungenutzt bleiben. Bauherren fühlen sich daher nicht selten gezwungen, eine behördliche VIP-Behandlung in Anspruch zu nehmen, um selbst ein legales Bauvorhaben in einem überschaubaren Zeitrahmen realisieren zu können.

Die Aufgabenstellung ist es hierbei, eine Kombination zwischen motiviertem Behördenhandeln einerseits und uneingeschränkter Rechtmäßigkeit andererseits zu finden. Beschleunigte Verfahren werden regelmässig durch Verfahrensfehler erkauft. Trotz VIP-Status muss der Bauherr daher selber sicher stellen, dass das schnelle Verfahren formell und materiell dem geltenden Recht entspricht, damit die Baugenehmigung zukunftssicher ausgestaltet ist. Diese Aufgabenstellung wird häufig nicht als solche erkannt.

Die immer häufigere Rücknahme der Baugenehmigung

Ein Bauherr hat in Thailand einen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung, wenn sein Bauvorhaben im Einklang mit thailändischem Recht steht (Baufreiheit). Eine Baugenehmigung kann jedoch jederzeit aufgehoben werden, wenn sie aufgrund Korruption erteilt worden ist oder wenn sie inhaltlich rechtswidrig ist (häufig trifft beides gleichzeitig zu).

“Baugenehmigung” bedeutet in der nicht ganz einheitlichen Praxis der thailändischen Behörden nicht nur die “Lizenz zum Bauen”, sondern auch die Berechtigung, ein bereits errichtetes Bauwerk (be-)stehen zu lassen. Falls die Baugenehmigung nach Baufertigstellung entzogen wird, ist das Gebäude daher als Schwarzbau wieder abzubrechen.

Ob die Baugenehmigung bei formeller oder materieller Rechtswidrigkeit zwingend aufgehoben werden muss, ist eine zweite Frage. Die Aufhebung sollte ermessensfehlerhaft sein, wenn gleichzeitig eine erneute Baugenehmigung mit gleichem Inhalt erlassen werden müsste.

Die dritte Frage ist dann, ob der Antragsteller bzw. Bauherr Kompensation fordern kann, wenn er durch die Aufhebung geschädigt wird. Dies hängt davon ab, ob Kenntnis von der Unrechtmäßigkeit bestand. Hier kann sich die Frage stellen, ob dem Antragsteller Korruption und Bestechung durch Dritte zuzurechnen ist.

Pfusch am Bau: Die Vorteile einer ordnungsgemäßen Baugenehmigung und Bauabnahme

Der Prüfungsumfang der Baugenehmigung und Bauabnahme für eine Villa oder ein Reihenhaus liegt zum einen in der Frage, ob das Gebäude entgegen den Vorschriften zu groß, zu grenznah oder zu hoch errichtet werden soll bzw. errichtet wurde. Hieran hat der Investor bzw. Bauherr kein großes Interesse. Dieser eher öffentliche Belange betreffende Gesichtspunkt stellt aber nicht den Schwerpunkt der behördlichen Prüfung dar.

Zum anderen geht es aber um die viel wichtigere Einhaltung der komplexen Einzelheiten des thailändischen Baurechts. Dies betrifft Regelungen zur Stabilität und Standfestigkeit des Gebäudes, zur Isolierung gegen Wassereinbruch, zur Wärmeisolierung und Energieeffizienz, zur Einhaltung der Brandschutzvorschriften und viele ähnliche Punkte, die für die Bewohner und Investoren von offensichtlichem und nachhaltigem Interesse sind.

Diese Fragen werden typischerweise auch nicht von der eingeschalteten Anwaltskanzlei unter die Lupe genommen. All die Gesichtspunkte, die für die Sicherheit und Wertbeständigkeit des Gebäudes essentiell sind, werden also entweder (i) im Rahmen des Verfahrens zur Baugenehmigung auf ihre Konzeption und (ii) im Rahmen der Bauabnahme auf ihre Einhaltung behördlich geprüft – oder sie werden überhaupt nicht geprüft.

Die Erfahrung zeigt, das Vorschriften, deren Prüfung und Kontrolle typischerweise umgangen werden, in der thailändischen Praxis auch nicht ernst genommen und eingehalten werden. Der Bauherr und Investor, der es toleriert oder gar begeistert zustimmt, dass für Baugenehmigung und Bauabnahme eine sorgfältige Prüfung der Behörden unterbleibt, schneidet sich somit nur “in’s eigene Fleisch”. Er öffnet die Tür für Pfusch am Bau und schädigt dabei nur sich selber. Er ist Mittäter, aber zugleich alleiniges Opfer.

Neben diesem Hauptvorteil eines ordnungsgemäßen Verfahrens gibt es zwei weitere Vorteile des Investors. Zum einen hat er sich im Fall des Widerrufs der Baugenehmigung nicht aufwändig und mit hohem Kosten- und Zeitaufwand gegen den Abriss des Schwarzbaus zu wehren. Zum anderen schützt ihn die ordnungsgemäße, nicht durch Korruption erwirkte Baugenehmigung insbesondere dann, wenn bei der Genehmigung ein Gesetzesverstoß von der Behörde übersehen wurde. Der Widerruf der Baugenehmogung gegen volle Entschädigung durch die Baubehörde ist ein eher seltenes Szenario.

Im Ergebnis liegt es somit im unmittelbaren Interesse des Investors, nicht nur jegliche Gefährdung der Baugenehmigung mit größter Sorgfalt zu vermeiden, sondern aktiv sicher zu stellen, dass die Baubehörde ihre Prüfungspflicht umfassend informiert durchführt und in allen Einzelheiten nachkommt. Es geht hierbei keineswegs um das Behördeninteresse, sonders das des Bauherrn. Ein Interesse an einem lockeren, schnellen und unproblematischen Abschluss des Genhmigungsverfahrens haben nur die anderen Beteiligten. #PfuschamBau


Die Kanzlei berät und unterstützt Bauherren, die ihre Baugenehmigung nicht nur schnell und unkompliziert, sondern vor allen legal, bestandskräftig und zukunftssicher erlangen wollen. Die Kanzlei hat ein besonderes Erfahrungswissen, Schwarzbauten im Nachhinein zu legalisieren.

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