Der Condokauf in Thailand

Das Condominium – die Thaiimmobilie für Anfänger?

Pandemie: PUGNATORIUS Ltd. berät gegenwärtig auf Käufer- und Verkäuferseite bei gescheiterten Condominium-Transaktionen in Bangkok, Phuket, Samui, Hua Hin und Pattaya. Eine robuste rechtliche Interessenvertretung ist gegenwärtig von besonderer Bedeutung. #KronenAllianz

Eigentumswohnung: Die thailändische Condominium Unit entspricht prinzipiell der deutschen Eigentumswohnung. Ausländer können Condos bei Vorliegen von bestimmten Voraussetzungen zu unbeschränktem Eigentum erwerben. Die hierbei zu berücksichtigenden Punkte sind unter “Seven characteristics: The acquisition of a condominium unit” dargestellt. 

Einfache Fälle: Der Erwerb eines bereits fertiggestellten Condos, zahlbar Zug um Zug gegen Eigentumsübertragung direkt vom renommierten Bauträger, ist eine überschaubare Transaktion. Sie wird häufig ohne eigene anwaltliche Unterstützung zum Abschluss gebracht.

Enttäuschte Erwartungen: Condokäufer sind nicht selten unzufrieden. Dinge die vorab nicht geprüft wurden, stellen sich als nicht nur vorübergehend nachteilig heraus. Direkt vor dem Condominium wird unerwartet ein lautes Hotel errichtet. Die Auswirkungen von AirBnB wurden falsch eingeschätzt. Die Kostenstrukturen und Vorgehensweise der Hausverwaltung führen zu Überraschungen. Der Weiterverkauf ist dann nur unter erheblichen Kostennachteilen eine Lösung. 

 

Sonderformen des Condokaufs in Thailand

Besonderheit als Regelfall: Die Grundform des Condokaufs ist in der Praxis keineswegs der Regelfall. Stattdessen geht es häufig um Gestaltungen, die vom einfachen Normalfall abweichen. Hierzu gehören insbesondere die folgenden Fälle

#1. Erwerb einer Eigentumswohnung, die zum Kaufzeitpunkt noch nicht erstellt oder zumindest nicht fertig gestellt wurde. Die Vorauszahlung erfolgt ohne Absicherung, der Fertigstellungszeitpunkt kann sich erheblich verzögern, die Erstellung kann scheitern, die Finanzierung des Bauträgers kollabieren, oder andere Störungen eintreten. Die sachgerechte Vorgehensweise beim Erwerb der Condominiumeinheit, die nur auf dem Papier fertiggestellt ist, wird unter “Buyer protection in off-plan condo projects” erläutert. Ergänzend hierzu “Condo Buyer’s Mistakes in Thailand’s Off-plan Developments“. Es handelt sich hierbei um schwierige Fälle, die nicht immer ohne gerichtliche Auseinandersetzung zum Erfolg führen.

#2. Zweiter Hand Erwerb der Eigentumswohnung vom Vorerwerber. Die Eigentumsposition kann unsicher sein, der Kaufvertrag mag erwerberunfreundlich abgefasst sein, Gewährleistungs- und andere Rechte gegenüber dem Bauträger können verloren gehen und vom Verkäufer verursachte Nachteile jeglicher Art können auf den Erwerber übergehen.

#3. Erwerb eines langfristigen Condo-Leasingvertrags oder von Geschäftsanteilen an einer Condogesellschaft. Bei beiden Fallgestaltungen droht ohne eine sorgfältige Analyse der rechtlichen Rahmenbedingungen und Vertragsrisiken der vollständige Verlust der Investition.

#4. Kombination des Kaufs mit einer Vermietungsgarantie. Der Verkäufer mag den Kaufpreis künstlich erhöht haben, um aus dem Zusatzpreis nachfolgend die Garantiezahlungen begleichen zu können, die am Markt nicht zu erzielen sind.  

Condo-Due-Diligence: Abhängig von Objekt, Projektstand und Beteiligten ergeben sich bestimmte rechtliche Fragestellungen und Risiken. Der Erwerber sollte entscheiden, welchen Punkt er hierbei ungeklärt lassen will und auf die Korrektheit blind vertrauen will. Für andere Punkte kann eine Prüfung erfolgen. Einzelheiten hierzu unter “Condominium Due Diligence“. 

Durchführung: Beim Condokauf gibt es die trügerische Vermutung, dass der Erwerber durch die thailändische Gesetzgebung geschützt werde und schon alles seine Richtigkeit haben werde. Dies ist nur in einem beschränkten Umfang richtig. Der Teufel ist nicht nur im Detail und langjährige Erfahrung macht sich in vielfacher Hinsicht bezahlt. 

Versierte anwaltliche Unterstützung beim Condominiumkauf und -verkauf

PUGNATORIUS Ltd. berät und unterstützt Erwerber von thailändische Eigentumswohnungen bei der Analyse und Ausgestaltung der Eigentums- und Erwerbsstruktur, der Condominium Due Diligence, der Vertragsgestaltung und interessengerechten Vertragsverhandlung, dem Vertragsabschluss, der ordnungsgemäßen Zahlung, sowie der Registrierung des Eigentumsübergangs. Die Kanzlei wird für den ausländischen Käufer typischerweise auf der Basis einer pauschalen Vorauszahlung für einen geschätzten Zeitaufwand tätig.

Problemfälle: Die Kanzlei vertritt Käufer von in eine Schieflage geratenen Condominiumprojekten. Sie vertritt auch Käuferinteressen gegenüber dem Bauträger, der Condo-Verwaltung sowie den Nachbarn. Gleichermassen unterstützt die Kanzlei in rechtlicher und steuerlichen Hinsicht beim Verkauf.

Ausführliche Hinweise zu Condominium-Transaktionen finden sich auf der englischsprachigen Webseite der Kanzlei.  


Die Kanzlei berät Investoren bei der Auswahl und Ausgestaltung einer soliden Investitionsstruktur, der Erstellung und Verhandlung der Verträge, bei jedem einzelnen Schritt der Gestaltung sowie bei der kraftvollen Durchsetzung und langfristigen Durchführung. Als Anfangsinformation benötigen wir Angaben zu Ihrer Person und Ihrem Hintergrund, zum genauen Standort, zur Größe von Grundstück und Gesamtinvestition, sowie zum aktuellen Entwicklungsstand und Zeitplan für die Umsetzung.

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