Der Condokauf in Thailand

Das Condominium – Thaiimmobilie für Anfänger?

Die thailändische Condominimum Unit entspricht prinzipiell der deutschen Eigentumswohnung. Ausländer können Condos bei Vorliegen von bestimmten Voraussetzungen zu unbeschränktem Eigentum erwerben. Der Erwerb eines bereits fertiggestellten Condos, zahlbar Zug um Zug gegen Eigentumsübertragung direkt vom renommierten Bauträger, ist eine überschaubare Transaktion. Sie wird häufig ohne eigene anwaltliche Unterstützung zum Abschluss gebracht. Die hierbei zu berücksichtigenden Punkte sind unter “Seven characteristics: The acquisition of a condominium unit” dargestellt. 

Condokäufer sind nicht selten unzufrieden. Dinge die vorab nicht geprüft wurden, stellen sich als nachteilig heraus. Direkt vor dem Condominium wird unerwartet ein lautes Hotel errichtet. Die Auswirkungen von AirBnB wurden falsch eingeschätzt. Die Kostenstrukturen und Vorgehensweise der Hausverwaltung führen zu Überraschungen. Der Weiterverkauf ist dann nur unter erheblichen Kostennachteilen eine Lösung. 

Die Grundform des Condokaufs ist zudem keineswegs der Regelfall. In der thailändischen Praxis geht es häufig um Gestaltungen, die vom einfachen Normalfall abweichen. Hierzu gehören insbesondere die folgenden Fälle

  • Erwerb einer Eigentumswohnung, die zum Kaufzeitpunkt noch nicht erstellt oder zumindest nicht fertig gestellt wurde. Die Vorauszahlung erfolgt ohne Absicherung, der Fertigstellungszeitpunkt kann sich erheblich verzögrtn, die Erstellung kann scheitern, die Finanzierung des Bauträgers kollabieren, oder andere Störungen eintreten.
  • Zweiter Hand Erwerb der Eigentumswohnung vom Vorerwerber. Die Eigentumsposition kann unsicher sein, der Kaufvertrag mag erwerberunfreundlich abgefasst sein, Gewährleistungs- und andere Rechte gegenüber dem Bauträger können verloren gehen und vom Verkäufer verursachte Nachteile jeglicher Art können auf den Erwerber übergehen.
  • Erwerb eines langfristigen Condo-Leasingvertrags oder von Geschäftsanteilen an einer Condogesellschaft. Bei beiden Fallgestaltungen droht ohne eine sorgfältige Analyse der rechtlichen Rahmenbedingungen und Vertragsrisiken der vollständige Verlust der Investition.

Die sachgerechte Vorgehensweise beim Erwerb der Condominiumeinheit, die nur auf dem Papier fertiggestellt ist, wird unter “Buyer protection in off-plan condo projects” erläutert. Ergänzend hierzu “Condo Buyer’s Mistakes in Thailand’s Off-plan Developments“. Es handelt sich hierbei um schwierige Fälle, die nicht immer ohne gerichtliche Auseinandersetzung zum Erfolg führen.

Beim Condokauf gibt es die trügerische Vermutung, dass der Erwerber durch die thailändische gesetzgebung geschützt werde und schon alles seine Richtigkeit haben werde. Der Erwerber sollte entscheiden, welchen Punkt er hierbei ungeklärt lassen will und auf die Korrektheit blind vertrauen will. Für andere Punkte kann eine Prüfung erfolgen. Einzelheiten hierzu unter “Condominium Due Diligence“. 

Anwaltliche Unterstützung beim Condominiumkauf und -verkauf

PUGNATORIUS berät und unterstützt Erwerber von thailändische Eigentumswohnungen bei der Analyse und Ausgestaltung der Erwerbsstruktur, der Condominium Due Diligence, der Vertragsgestaltung und interessengerechten Vertragsverhandlung, dem Vertragsabschluss, der ordnungsgemäßen Zahlung, sowie der Registrierung des Eigentumsübergangs. Die Kanzlei vertritt Käufer von in eine Schieflage geratenen Condominiumprojekts. Sie vertritt auch Käuferinteressen gegenüber dem Bauträger, der Condo-Verwaltung sowie den Nachbarn. Gleichermassen unterstützt die Kanzlei in rechtlicher und steuerlichen Hinsicht beim Verkauf.

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