Die sieben Lücken bei der Grundstücks-Due Diligence 

Das thailändische Recht und die hiesige Praxis geben dem Grundstückskäufer üblicherweise keine Gewährleistung. Nachdem der Kaufpreis gezahlt wurde, ist der Erwerber allein dafür verantwortlich, ob ihm die Immobilie den Preis wert ist. In Thailand gilt das “Buyer be aware” Prinzip.

Der Käufer muss somit vor Vertragsabschluss sachverständig prüfen lassen, ob alles seine Richtigkeit hat. Dies erfolgt unter dem Begriff “Grundstücks-Due Diligence”. Hierbei werden die rechtlichen und tatsächlichen Umstände der Immobilie in einem Due Diligence Report niedergelegt. Die Erfahrung zeigt, dass derartige Prüfungsberichte meistens inhaltlich richtig sind. Die für den Käufer eigentlich relevanten Punkte bleiben aber genauso häufig unerwähnt. Der Fake Due Diligence Report ist zwar formal zutreffend, inhaltlich aber wertlos. Der Käufer erhält Steine statt Brot. 

Nachfolgend werden die Aspekte dargestellt, deren Fehlen die Investition in Thailands Immobilien zu einem unnötig riskanten Blindkauf macht. Anhand dieser Sieben-Punkte-Liste kann der Investor nachprüfen, ob er an den essentiellen Punkten bewusst desinformiert wird. 

1. Die Eigentümerstellung des Verkäufers

Unter dem Begriff “Title Search” prüfen Anwaltskanzleien weltweit, ob die als Eigentümer registrierte natürliche oder juristische Person dies tatsächlich ist. Es geht als nicht um die triviale Feststellung, wer auf der  Grundstücksurkunde als Eigentümer benannt ist, sondern um die anspruchsvolle Prüfung, ob die Eintragung inhaltlich richtig ist.

Hierzu sind die Rechtsübertragungen (Verkäufe) nachzuprüfen, die auf dem Chanote und seinen Vorgängerurkunden verzeichnet sind. Unerkannte Unwirksamkeitsgründe beruhen beispielsweise auf Vollmachts- und Formmängeln, Familienrecht, Erbfällen, Unzurechnungsfähigkeit, aber auch auf Fälschungen, Steuerhinterziehungen und Korruption. Der Due Diligence Report muss zudem deutlich machen, in welchem Umfang Umstände, die nicht in den Grundstücksurkunden verzeichnet sind nachgeforscht wurde und was sich hieraus ergeben hat. Wenn es sich anbietet, dann sind auch die sehr komplexen Voraussetzungen einer “Ersitzung” des Eigentums nach thailändischem Recht zu prüfen.

Wenn der Due Diligence Report den Eindruck vermittelt, die Aufgabenstellung sei bereits dadurch hinreichend erledigt, dass der thailändische Inhalt der Grundstücksurkunde übersetzt und nacherzählt wird, dann handelt es sich um eine reine Mogelpackung. Der Käufer sollte sich von solchen Fake-News nicht täuschen lassen. Auch die bloße Aussage,  wonach das Landamt bereit sei, die Registrierung wie beantragt vorzunehmen, ist in der Praxis typischerweise das Zugeständnis, dass die rechtliche Wirksamkeit trotz Eintragung höchst zweifelhaft (oder bestenfalls überhaupt nicht geprüft) sei. 

2. Die Rechtmäßigkeit der Grundstücksurkunde

Thailand kennt nur eine Form des Grundstückseigentums, aber verschiedene Formen von Nutzungsrechten an Grundstücken. Die einzelnen Parzelle durchlebt daher eine jahrzehntelange Karriere von einer weichen Grundstücksurkunde bis zum harten Title Deed, dem Chanote. Der Übergang zwischen den einzelnen Stufen erfolgt in einem komplexen formal vorgegebenen Verfahren. Diese gesetzlichen Vorgaben werden in der Praxis nicht selten aus Unkenntnis, Nachlässigkeit oder zur Korruption übergangen, was zur Illegalität führt. 

Die Heraufstufung (Upgrade ) wird gerne auch dazu missbraucht, die Grundstückslage in den Grundbuchblättern lokal zu verschieben. Das Grundstück liegt dann plötzlich nicht mehr am Berg, sondern am Strand; nicht mehr im baurechtlich legalen Bereich, sondern im unbebaubaren Naturschutzgebiet. Thailand hat einen berechtigten Ruf als Land der Grundstücksbetrügereien. Inkorrekte Chanotes können noch Jahre später entschädigungslos für unwirksam erklärt werden.

Da es sich oft um flächendeckende Serienfehler handelt, liegt die langfristige Aufdeckungsgefahr auf der Hand. Wenn der Due Diligence Report den Eindruck vermittelt, dass die Wirksamkeit einer Grundstücksurkunde (Chanote o.a.) ausser Frage stehe und nicht der Prüfung bedürfe, dann ist dies ein bewusster Etikettenschwindel, um den Käufer hinters Licht zu führen. 

3. Die Ordnungsmäßigkeit der Baugenehmigung

Jede nicht unwesentliche Baumassnahme bedarf in ganz Thailand einer Baugenehmigung. Im Rahmen des Antragsverfahrens prüft die zuständige Baubehörde zeitaufwändig eine Vielzahl von Bauvorschriften. Hierbei geht es einerseits um Beschränkungen und Verbote, andererseits um Qualitätsanforderungen an den Bau, beispielsweise Wärmedämmung, Entwässerung und Umweltschutz. Eine ordnungsgemäße Prüfung dauert sechs Wochen bis sechs Monate.

Thailand’s Bauprojekte haben oft eine jämmerliche Bauqualität und entsprechen nicht einmal dem bescheidenen Standard der thailändischen Bauvorschriften. Um die schlechte Bauqualität zum langfristigen Nachteil des Investors und Bauherrn durchsetzen zu können, müssen die Baubehörden bestochen werden, damit die ordnungsgemäße Prüfung unterbleibt und die Baugenehmigung schnell und unkritisch ergeht. Die schnelle Bewilligung und das Fehlen der einzelnen Prüfungsschritte, und damit die spätere entschädigungslose Aufhebbarkeit wegen Korruption, bleiben dabei in den behördlichen Akten nachvollziehbar.

Wenn die Due Diligence nur das formale Vorliegen der Baugenehmigung, nicht jedoch das ordnungsgemäße Antragsverfahren überprüft, bleibt offen, ob der Bau am ersten Tag bereits eine baufällige Leichtbauruine war. Wenn der Eindruck vermittelt wird, eine Zuzahlung sei erforderlich gewesen, um das Verfahren zu beschleunigen, so stellt dies die Wirklichkeit auf den Kopf. Korruption am Bau erfolgt, damit bezüglich der Einhaltung der Bauvorschriften beide Augen zugedrückt werden. Wenn der Bauherr toleriert, dass ihm eine “Lizenz zur Bruchbude” erteilt wird, schädigt er vor allem sich selber. 

4. Die Bebaubarkeit des Grundstücks

Die Baufreiheit wird nicht nur durch das formelle Erfordernis einer Baugenehmigung eingeschränkt, sonder durch eien Vielzahl  von baubeschränkenden Gesetzen und Regularien. Neben allgemein gültigen Regelungen sind lokale Besonderheiten zu berücksichtigen. Die Anwendbarkeit ist abhängig von der Lage, Größe und Art des Bauwerks und Grundstücks. Die Beschränkungen reichen vom vollständigen Bauverbot über besondere Zustimmungserfordernisse bis zur Einschränkung von Bauhöhe, Baunutzung und sonstigen Kriterien.

Die genaue Prüfung kann nicht dadurch ersetzt werden, dass die Aussage getroffen wird, dass es vergleichbare Bauprojekte im lokalen Umfeld bereits gibt. Zum einen können derartige Gebäude noch nach altem Recht errichtet worden sein und Bestandsschutz genießen.  Zum anderen sind in manchen Gebieten nicht selten die Mehrheit der Gebäude illegal errichtet worden und haben daher Schwarzbaucharakter.

5. Der Schwarzbau

Im Rahmen der Bauabnahme erfolgt die Prüfung, ob das fertiggestellte Gebäude dem örtlichen Baurecht sowie der Baugenehmigung entspricht. Wenn die ordnungsgemäße Bauabnahme nicht möglich ist, wird die formale Bauabnahme des Schwarzbaus in der thailändischen Praxis durch Korruption erreicht. Der in Thailand weit verbreitete Pfusch am Bau wird hierdurch erst ermäglicht.

Wer im Rahmen der Due Diligence der Ordnungsgemäßheit der Bauabnahme wenig Beachtung schenkt, oder Mängel des Bauabnahmeverfahrens für unbeachtlich erklärt, verdeckt hierduch zu Lasten des Bauherrns den Pfusch am Bau.

6. Der Zugang zum und der Umfeld des Grundstücks

Die Grundstücks-Due-Diligence darf sich nicht auf die Grenzen der Parzelle beschränken. Der rechtlich abgesicherte Zugang zum Grundstück, die Verbaubarkeit des Blicks und der in der unmittelbaren Nachbarschaft geplante Vergnügungsbetrieb sind nur wenige Beispiele für die Notwendigkeit einer großflächigeren Prüfung.

7. Grundstücksveränderungen durch Aufteilung (“Chanotisierung”) und Zusammenfassung

Die Aufteilung einer Parzelle in mehrere Grundstücke mit eigenständigen Grundstücksurkunden ist nach thailändischem Recht eine sehr komplexe Angelegenheit. Dasselbe gilt für die Zusammenfassung mehrerer Parzellen in eine Grundstücksurkunde. Die Gesetze und Regularien sehen für beides ein zehnstufiges Verfahren vor. In der verwilderten Praxis erfolgen die Chanotisierung sowie der Merger regelmäßig auf abgekürztem Weg, unter freundlicher Mitwirkung der zusäzulich motivierten Behördenmitarbeiter.

Aufteilung und Zusammenfassung haben typischerweise keine optischen Gründe. Die Rechtsübertragungen aber auch die geplanten Bauwerke sind typischerweise sonst nicht möglich. Sowohl mitin der Vergangenheit durchgeführten Grundstücksveränderungen, also auch geplanten Massnahmen sollte daher nicht leichtfertig umgegangen werden. Eine fortwirkende Unwirksamkeit oder Einspruchsrechte der Nachbarn können die Grundstücksinvestition in eine gefährliche Schieflage bringen. 


Die Kanzlei erstellt regelmäßig Due Diligence Reports, prüft aber auch bestehende Due Diligence Berichte auf Aussagekraft und Lücken. Wenn Sie uns Ihr Immobilienvorhaben vorstellen möchten, verwenden Sie die oben auf der Seite genannten Kontaktmöglichkeiten.  

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