Hauskauf durch Anteilserwerb

Immaterielle Vermögensgegenstände vermitteln die Rechtsposition an realen Grundstücken

Da der direkte Erwerb von thailändischen Grundstücken Ausländern (mit wenig attraktiven Ausnahmen) nicht erlaubt ist, erfolgt die Immobilieninvestition stattdessen über eine thailändische Gesellschaft in der Form der Co., Ltd. Wenn Ausländer von Ausländern kaufen, dann handelt es sich regelmäßig um einen Erwerb von Gesellschaftsrechten, nicht um eine direkte Immobilientransaktion.

Der Erwerb der “gebrauchten” Gesellschaft sollte mit Vorsicht erfolgen. Eine häufige Fragestellung ist hierbei, welche Bereiche man sich genauer ansehen sollte. Nach unserer Erfahrung sind dies im Wesentlichen zwölf (12) Prüfungspunkte. Wir haben diese Bereiche in einem Aufsatz bei anwalt.de näher dargestellt und erläutert. Jeder Kaufinteressierte sollte diesen Beitrag gelesen haben.

https://www.anwalt.de/rechtstipps/thailaendisches-immobilienrecht-der-erwerb-der-grundbesitz-haltenden-kapitalgesellschaft_082710.html

Der Aufsatz bezieht sich auf den Erwerb einer Villa zur Eigennutzung. Handelt es sich dagegen um ein Hotel oder eine Raststätte, sind zusätzlich die Lizenzen zu prüfen. Hat die Gesellschaft Arbeitnehmer, so ist auch deren vertragliche Ausgestaltung Gegenstand der Due Diligence. Soweit die Gesellschaft wesentliche Verträge abgeschlossen, beispielsweise weitere Betriebsgrundstücke angemietet, so ist die Wirksamkeit und Durchsetzungsfähigkeit dieser vertraglichen Gestaltung in die Prüfung einzubeziehen.

 

Ein Vertragsbündel statt eines einzelnen Vertragsdokuments

In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, welche Vereinbarungen nötig sind, um den Erwerb durchzuführen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Verkäufer lediglich 49% der Anteile direkt hält, nicht immer selber Direktor der Gesellschaft ist und die 51% Anteile bei zwei oder mehr thailändischen Mitgesellschaftern liegen. Wenn die Transaktion sorgfältig und gewissenhaft erfolgen soll, bedarf es mindestens der folgenden Dokumente:

  1. Kaufvertrag über die Gesamttransaktion
  2. Anteilsübertragungsvereinbarung für 49% vom Verkäufer an den Erwerber
  3. Mindestens zwei Anteilsübertragungsvereinbarungen von den thailändischen Mehrheitsgesellschaftern an die Thai-Partner des Erwerbers in Höhe von insgesamt 51%
  4. Abberufung des alten und Bestellung des neuen Direktors im Rahmen einer Gesellschafterversammlung
  5. Aufhebung des bestehenden Absicherungspakets des Verkäufers (soweit dies existiert) und Abschluss eines neuen Absicherungspakets für den Erwerber gemäß dessen Anforderungen

Welche Überleitungs-Vereinbarungen bezüglich der Villa erforderlich sind, ergibt sich im Einzelfall. Das Projekt ist zweifellos nicht dafür geeignet, Abkürzungen zu gehen und auf lästige Papierarbeit zu verzichten.


Die Kanzlei berät Investoren bei der Auswahl und Ausgestaltung einer soliden Investitionsstruktur, der Erstellung und Verhandlung der Verträge, bei jedem einzelnen Schritt der Gestaltung sowie bei der kraftvollen Durchsetzung und langfristigen Durchführung. Als Anfangsinformation benötigen wir Angaben zu Ihrer Person und Ihrem Hintergrund, zum genauen Standort, zur Größe von Grundstück und Gesamtinvestition, sowie zum aktuellen Entwicklungsstand und Zeitplan für die Umsetzung.

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