Immobilieninvestitionen in Thailand

Thailand ist ohne Zweifel eines der attraktivsten Standorte für den Kauf einer Villa, die Errichtung eines Hauses nach erfolgtem Landkauf, den Erwerb eines Condominiums oder für die Errichtung eines Resorts. Beliebte Inseln und Urlaubsregionen sind Phuket, Koh Samui, Hua Hin, Koh Chang, Koh Phangan, Pattaya oder auch Bangkok. Andere ausgesuchte Inseln und Regionen haben spezielle rechtliche und tatsächliche Eigenarten. 

PUGNATORIUS Ltd. berät als Rechtsanwalt und Steuerberater bei sämtlichen Schritten des Immobilienerwerbs von der Erwerbsstruktur, über die Grundstücks-Due-Diligence, der Erstellung und Verhandlung von Kaufvertrag oder Mietvertrag bis zur Unterzeichnung der Verträge, der Registrierung beim Grundbuchamt und der Zahlung des Kaufpreises. 

Die Anwaltskanzlei wird von Bangkok aus in ganz Thailand tätig. Die Bequemlichkeitsvorteile einer räumlichen Nähe des Anwalts zum Grundstück sind aus Kanzleisicht unerheblich im Vergleich zu den Nachteilen der räumlichen Nähe. Never trust a local.

Die Kanzlei unterteilt die Investition in thailändische Grundstücke und Immobilien typischerweise in diese Schritte: 

#1. Investitionsstruktur: Ausländern ist der Erwerb von Grundeigentum untersagt. Dieses gesetzliche Verbot gilt auch für die Gebäude und andere Grundstücksbestandteile. Zur “Verkaufsunterstützung” eines Immobiliengeschäfts werden im lokalen Umfeld abschlussorientierte Rechtsauffassungen verbreitet, die weder thailändischem Recht entsprichen müssen noch den ausländischen Investor hinreichend und langfristig schützen. 

Das thailändische Recht bietet viele Möglichkeiten: Kauf und Erwerb, langfristige Miete, Wohnrechte, Superficies und Usufruct, Wohnungseigentum und Erbbaurecht, sowie Hauseigentum auf angemietetem Grundstück. Die Kanzlei berät bei der sinnvollen Gestaltung. PUGNATORIUS Ltd. zeigt die Gestaltungsmöglichkeiten auf, berät mit einer professionellen DIstanz vertrauenswürdig und objektiv, und empfiehlt eine solide Struktur, die aus Käufersicht den bestmöglichen Kompromiss darstellt.  

#2. Due Diligence: Thailand’s Grundbuchsystem bietet nur eine scheinbare Sicherheit. Die Registrierung von Grundeigentum erfolgt ohne behördliche Prüfung der Richtigkeit. Grundstücksurkunden sind zu einem erheblichen Umfang falsch und nicht auf Dauer bestandskräftig. Die Kanzlei deckt Unregelmäßigkeiten auf und informiert, welche langfristigen Risiken der Investor eingeht. Die Prüfung der rechtlichen Rahmenbedingungen und Risiken erfolgt nach internationalem Standard und Vorbild. 

#3. Vertragsverhandlungen: Der sprichwörtlich inseltypische Standard wird von denen bestimmt, die dort als Verkäufer auftreten. PUGNATORIUS Ltd. informiert über Gestaltungsalternativen und setzt diese in Verhandlungen kraftvoll um. Die Kanzlei nutzt dabei Erfahrungen und Erkenntnisse aus Bangkok und anderen Provinzen, um dies in einen Mehrwert umzusetzen.

#4. Durchführung: Die Kanzlei strukturiert, leitet und kontrolliert die Vertragsunterzeichnung (Signing), den Vertragsabschluss (Closing), die Bezahlung, die Registrierung, Eigentumsübergang und Dokumentation.

#5. Pfusch am Bau: Eklatante Baumängel aufgrund unzureichender Bauerrichtungsverträge und abgekürzter Baugenehmigungen sind in Thailand eher Standard als Ausnahme. Die Kanzlei bewirkt, dass die Schutzrechte des Bauherrn gewahrt werden und Abkürzungen nicht zum Pfusch am Bau führen.

Rechtsberatung die sich mehrfach bezahlt macht

Ausländische Käufer verlieren häufig Ihre Gesamtinvestition an die eingeschalteten thailändischen Beteiligten. Sorglosigkeit und ein geschicktes Marketing haben für die ausländische Seite langfristig dramatische Auswirkungen. Regelmäßig geht es nicht um einen etwas schlechteren Deal sondern den mittelfristigen Totalverlust.

Immobilienkäufer aus Deutschland, der Schweiz und Österreich bringen häufig ihre Lebensersparnisse (oder auch Fluchtgelder) nach Thailand, um hier ihr Stück vom Paradies zu erwerben. Sie investieren in private Häuser, Villen, Condominiums oder in gewerbliche Hotelanlagen und Resorts. Hierbei werden in der Praxis rechtlich unnötig riskante Erwerbsstrukturen und mangels professioneller Steuerberatung eine langfristig steuerlich nachteilige Erwerbsstruktur akzeptiert.

Die Anwälte der Kanzlei verhandeln gerne direkt mit der Verkäuferseite und den Maklern und Agenten, um eine Kaufpreisminimierung und vorteilhafte Kostenverteilung zu erreichen, die die Beratungskosten regelmäßig weit übersteigen.

Als unabhängige Anwaltskanzlei unterstützt PUGNATORIUS Ltd. auch bei der rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Strukturierung der Errichtung eines Ferien-Resorts, einer Hotel oder Ferienanlage, auch als Seniorenresidenz. Wir verfügen hierbei über langjährige und umfassende Erfahrungen von der ersten Planung über die Eröffnung bis zur Betriebsphase. Der kluge Investor lernt aus den Fehlern anderer.

Die deutschsprachigen Kanzleiseiten geben nur einen unvollständigen Einblick in die rechtliche und steuerliche Kanzleitätigkeit. Der englischsprachige Bereich ist umfangreicher und regelmäßig auch aktueller.