Die Grundstücksinvestition durch 30-jährigen Leasingvertrag

Aktuell Juni 2018: Die Regierung plant das Ende des Etikettenschwindels. Es soll eine Leasinggesetzgebung neu eingeführt werden, die dem Leasingnehmer zukünftig die Rechte einräumt, die schon bisher fälschlich propagiert wurden. Altverträge vor der Gesetzgebung könnten hierduch im Einzelfall entwertet werden.

Immobilieninvestition durch die bloße Anmietung eines Grundstücks

Beim Immobilienleasing erhält der Ausländer kein Grundstückseigentum sondern eine langfristige Mieterposition. Diese Form der Immobilieninvestition besteht aus

  • einem auf 30-Jahre fest abgeschlossenen Mietvertrag, der weder zu Beginn noch zum Ende einen Eigentumsübergang vorsieht,
  • einer oder mehreren Verlängerungs- oder Erneuerungsoptionen, die allerdings wirtschaftlich nicht durchsetzbar sind, sowie 
  • einer über die Gesamtlaufzeit kalkulierten vollständigen Vorauszahlung der Mietraten, die auch bei einem vorzeitigen Ende keine anteilige Rückerstattung vorsieht.

Diese Struktur wird szenetypisch als Leasing bezeichnet, obwohl es nach thailändischem Zivilrecht überhaupt kein Leasing gibt. Es handelt sich beim Leasingnehmer lediglich um einen ordinären Mieter, dessen wirtschaftliche Position noch dadurch eingeschränkt wurde, dass er selber voraus gezahlt hat, die Gegenleistung aber erst über einen in ferner Zukunft liegenden Zeitpunkt erhält, dessen Ende er häufig nicht mehr erleben wird.

Der Mietvertrag kann über maximal 30 Jahre abgeschlossen werden und ist über diese Laufzeit auch ohne Registrierung wirksam. Hierzu der Aufsatz “Recht postfaktisch: Der unregistrierte Immobilienmietvertrag“. Die Nutzungsüberlassung kann in diesem Fall jedoch nur für die ersten drei Jahre durchgesetzt werden. Registrierung bedeutet, dass der Mietvertrag auf der Rückseite der Grundstücksurkunde verzeichnet ist. Dies hat mit den beim Grundbuchamt hinterlegten Vertragskopien und Übersetzungen nichts zu tun. 

Unwirksamkeit trotz Eintragung des Mietvertrages

Ein Leasingvertrag wird von den thailändischen Gerichten trotz formeller Registrierung als vom ersten Tag an nichtig angesehen, wenn die gesetzlichen Begrenzungen bewusst ignoriert werden. Dies ist beispielsweise der Fall

  • bei einem Vertragschluss über “30 plus 30 plus 30 Jahre” oder
  • wenn die Vorauszahlung des Leasingnehmers sich massgeblich auf den Zeitpunkt nach 30-Jahren bezieht, was die Optionsausübung illegal vorwegnimmt.

Derartige Fallgestaltungen sind näher erläutert unter “Void lease schemes in Thailand“. Diese thailändische Rechtsprechung mag man als falsch ansehen. Sie ist bei der Strukturierung aber dennoch sorgfältig zu berücksichtigen. 

Wirtschaftlich ungeeignet ist die Immobilieninvestition durch einen Untermietvertrag, der mit dem Hauptmieter abgeschlossen wird. In derartigen Fällen wäre der Untermieter der Willkür seines Vertragspartners ausgesetzt, der seine Rechtsposition jederzeit zum Erlöschen bringen kann. Dies ist näher erläutert im Beitrag “The sublease of property in Thailand“. 

Die wirtschaftliche Stellung des Leasingnehmers

Die Einordnung des Leasingmodells in die verschiedenen Investitionsstrukturen findet sich in dem Beitrag “Die sieben Wege zur thailändischen Immobilie“. Die Grundstücksinvestition durch langfristiges Leasing ist sachgerecht, wenn dem Leasingnehmer bewusst ist, dass

  • man einen laufenden Leasingvertrag nicht an die Erben weiter geben könne, (hierzu der Aufsatz “Recht postfaktisch: Der vererbte Leasingvertrag
  • die Registrierung des Leasingvertrags keineswegs die Aufgabe hat, den Mieter zu schützen, und dies auch nicht tut,
  • die Vorauszahlung des Mietzinses für den Mieter keinen Vorteil ergibt sondern nachteilig ist,
  • das thailändische Mietrecht den Mieter nicht in dem Umfang schützt, wie man das aus seinem Heimatland gewohnt ist, und
  • ein Leasingvertrag trotz Registrierung wirksam sei, wenn (zur Steuerersparnis) ein zu niedriger Mietzins in die Papiere aufgenommen wurde.

Der Beitrag “Thailändisches Immobilienrecht: Checkliste Reparaturbedarf beim Grundstücksleasing” gibt einen Überblick über typische Fehler der Mietstruktur, die hieraus drohenden Konsequenzen und die Möglichkeit, Sünden der Vergangenheit zu bereinigen, bevor es hart auf hart kommt. Für (fast) alles gibt es eine Reparaturmöglichkeit, solange der Vertragspartner noch bereit ist, zu kooperieren.

Der Artikel “Bill grants leaseholders more rights” in der Bangkok Post vom 10. Januar 2018 beklagt ausdrücklich die oben skizzierten Schwachpunkte der Rechtsposition des Leasingnehmers und verspricht eine wesentliche Verbesserung seiner Rechtsposition durch den “Leasehold Bill” oder “Leasehold Act”. Zu beachten ist jedoch, dass dieser Vorschlag lediglich ein verwaltungsinterner Entwurf war, der voraussichtlich niemals rechtlich wirksam werden wird.

Der abgesicherte Mietvertrag als bessere Form der ausländischen Grundstücksinvestition

Wenn der Vermieter nach Zufluss der Mietvorauszahlung, die häufig dem Kaufpreis entspricht, kein eigenes wirtschaftliches Interesse an dem Grundstück mehr hat, dann wäre es nur folgerichtig, wenn er dem Mieter ein Mitbestimmungsrecht auf Vermieterseite gibt. Wenn der Mieter nämlich auf beiden Seiten des Vertrages steht, dann hat er seine Mieterposition wie ein Eigentümer abgesichert.

Dieses Struktur nennt sich abgesicherter Mietvertrag oder geschützter Leasingvertrag. Der Beitrag “Thailändisches Immobilienrecht: Abgesicherte Mietverträge in Thailand” erläutert, wie dies im Einzelnen erfolgt. Derartige abgesicherte Leasingstrukturen werden in Thailand nur in Ausnahmefällen angeboten, da die Nachfrage seitens aufgeklärter Grundstücksinvestoren gering ist.

Schneller Ausstieg aus dem langfristigen Leasingvertrag

Auch ein unkündbarer 30-Jahres-Leasingvertrag kann vorzeitig beendet werden, wenn dies gesetzlich so vorgesehen ist. Zum 1. Mai 2018 trat in Thailand ein umfangreiches Mieterschutzrecht in Kraft. Es gilt für die Anmietung von Condominiums, Häusern und einzelnen Räumen.

Die gesetzliche Neuregelung ist für langfristige Leasingverträge nicht konzipiert. Wenn der Leasingnehmer sich ohne Verluste von der geleasten Immobilie wieder trennen ist, lohnt es sich aber, Kündigungsrechte unter der neuen Gesetzgebung zu prüfen. Kündigungsrechte mit Rückzahlungsansprüchen geben zumindest eine stabile Verhandlungsposition, um gegenüber dem Eigentümer eine Verbesserung der Leasingstruktur zu verhandeln und durchzusetzen. 


Die Kanzlei berät Ausländer bei Grundstücksinvestitionen in Thailand. Sie unterstützt mit zukunftssicheren Investitionstrukturen, mit einer kritischen Prüfung der rechtlichen Rahmenbedingungen und einer zielgerechten Interessenvertretung des ausländischen Käufers oder Mieters.
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