Der Grundstückskauf auf den Philippinen

Investitionsstrukturen für philippinischen Grundbesitz

Im direkten Vergleich mit Thailand bieten die Philippinen trotz Wegfalls der Sprachbarriere und einem vertrauten christlich-amerikanischen Weltbild eine weitaus höhere Hürde zum Verständnis und zur sachgerechten Anwendung investitionsrechtlicher Gesetzesregelungen. Dies betrifft insbesondere Auslandsinvestitionen in philippinischen Grund und Boden.

#1. Grundstückserwerb: Die Grundstücksübertragung erfolgt

  • durch Abschluss eines formellen Grundstückskaufvertrages (CTS, Contract to Sell),
  • den anschließenden DOS Deed of (Absolute) Sale, grob vergleichbar mit der deutschrechtlichen Auflassung, und
  • der amtliche Registrierung des Eigentumsübergangs (Register of Deeds) gemäß den Regelungen des LRA Land Registration Act.

Dies setzt neben anderem voraus, dass für das Kaufobjekt eine oder mehrere gültige Grundstücksurkunden (OCT, Original Certificate of Title, TCT, Transfer Certificate of Title) existieren. Die gesamte Prozedur einschließlich Steuerzahlungen dauert 39 Tage, wenn alles reibungslos verläuft.

#2. Ausländererwerb: Eine ausländische Immobilieninvestition läßt sich idealerweise dadurch verwirklichen, dass der Ausländer das zivilrechtliche Eigentum am Grundstück sowie dem darauf errichteten Gebäude erwirbt. So wäre es beispielsweise in Deutschland, der Schweiz sowie Österreich möglich. Diese Möglichkeit ist aber in praktisch ganz Südostasien nicht gegeben. Auf den Philippinen verbietet sogar die Verfassung den ausländischen Landerwerb.

#3. Gesellschaftserwerb: Die zweite Präferenz besteht international darin, den Erwerb über eine Gesellschaft zu erreichen, an der der Ausländer zwar nur eine Minderheitsbeteiligung hält, die aber durch gesellschaftsrechtliche, vertragliche und faktische Mittel geschützt wird. Dies ist auf den Philippinen möglich, jedoch mit einem hohen Gestaltungs- und Erhaltungsaufwand verbunden. Während dies für größere Immobilienentwicklung die beste Wahl ist, kann dies bei kleineren, privat genutzten Grundstücken als unwirtschaftlich angesehen werden.

#4. Anmietung: Eine langfristige Anmietung der Immobilie ist auch für den Ausländer möglich. Die Mieterstellung ist aber nur von begrenztem Wert, begrenzter Dauer und eingeschränkter Beständigkeit. Art und Umfang der Mieterstellung sind aufgrund einer uneinheitlichen und unkalkulierbaren Rechtsprechung unsicher. Von einer Gleichwertigkeit des Mieters bzw. Leasingnehmers mit der Eigentümerstellung kann daher nicht ausgegangen werden.

#5. Gebäudeerwerb: Ein gesonderter Erwerb des Gebäudes ohne den darunterliegenden Grund und Boden ist nur bezüglich eines Condominiums rechtlich gesichert. Sie setzt die Registrierung (Condominium Certificate of Title) voraus.

Soweit es sich nicht um ein lizenziertes Condominiumprojekt handelt, gilt: Das separierte Villeneigentum auf angemietetem Grundstück ist eher eine forsche Vermarktungsidee denn entspricht es der Realität.

#6. Familienerwerb: Letztlich bleibt häufig nur die Schenkung des Investitionsbetrags an eine philippinische Person, die sich davon dann selber das Grundstück kauft. Die Zuwendung als Darlehen auszugestalten, bestenfalls mit Absicherung im Grundbuch, wird häufig nicht erreicht. In welchem Umfang und mit welcher Rechtssicherheit dem Ausländer zumindest auf Lebenszeit ein durchsetzbares Nutzungs- und Wohnrecht eingeräumt (werden kann), ist eine Frage des Einzelfalls.

Der ausländische Investor in eine philippinische Immobilie – als unbebautes Grundstück, als Land mit Villa oder als Resort – sollte sich darüber klar sein, dass seine Investitionsmöglichkeiten im internationalen Vergleich limitiert sind. Die letztgenannte Option ist die fünftbeste Möglichkeit zur Immobilieninvestition. Eine sorgfältige Strukturierung und ein gewisser Beratungsaufwand sind daher besonders sinnvoll.

Praxiserfahrungen bei Privatinvestitionen, aber auch bei kommerziellen Grundstücksentwicklungen im Land der 7107 Inseln werden erläutert in dem Aufsatz “Philippinisches Immobilienrecht: Die Immobilieninvestition auf den Philippinen“.

Besonderheiten des philippinischen Grundbuchrechts

Das philippinische Grundbuchrecht wurde durch die spanischen Kolonialherren eingeführt und unterliegt daher grundsätzlich dem „Civil Law“, wie es auch in Deutschland gilt. Der Beitrag “Philippinisches Immobilienrecht: Das Torrens-Grundbuchsystem auf den Philippinen” zeigt die Besonderheiten der philippinischen Rechtslage auf.

Transaktionsunterstützung im philippinischen Immobilienrecht

Bei ausländischen Immobilieninvestitionen unterstützt die Kanzlei bei

  • der Auswahl der geeigneten Investitionsstrukur und Partner,
  • der Überprüfung der rechtlichen und faktischen Grundstückssituation (Immobilien-Due Diligence),
  • der Erstellung und Verhandlung der Verträge, sowie bei
  • Vertragsabschluss, Kaufpreiszahlung und Eigentumsübergang.

Die Tätigkeit erfolgt in Zusammenarbeit mit philippinischen Anwälten. Einzelheiten hierzu unter “Geschäftserfolg bei der Philippineninvestition“.


PUGNATORIUS unterstützt deutschsprachige Mandanten bei Investitionen und Geschäften in Luzon, Visayas oder Mindanao. #PhilippinenAnwalt

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