Die Sap-Ing-Sith Revolution

Erschaffung einer zweiten Welt für Thailands Immobiliensektor

Der Erwerb von Land und Haus war in Thailand für Ausländer zunehmend komplizierter und unsicherer geworden. Das Erwerbsverbot für Grundstücke verbietet einen geradlinigen Kauf. Diverse Mietstrukturen, als Leasing vermarktet, haben sich zunehmend als Etikettenschwindel entpuppt. Die Gesellschaftsgründung ist sperrig und bedarf einer besonderen Strukturierung um nicht als missbräuchlich eingestuft zu werden. Zudem kam die Notwendigkeit zu thailändischen Partnern und eine fortwährende rechtliche oder zumindest faktische Abhängigkeit.

Alles dies wurde durch einen Federstrich des Gesetzgebers korrigiert. Die 17 Paragraphen des Sap-Ing-Sith Acts aus dem Jahr 2019 vermeiden all die Probleme, die über einen langen Zeitraum als unlösbar erschienen sind. Der thailändische Gesetzgeber hat hierdurch nicht die Symptome kuriert und Justierungen durchgeführt. Er hat vielmehr ein völlig neues Spielfeld geschaffen, eine eigenständige Parallelwelt zum unverändert fortbestehenden Immobilienrecht.

Vergleichbar mit einer Tokenisierung besteht das eigenständige Immobiliennutzungsrecht (Sap-Ing-Sith) als ein Abbild des Eigentums in einer eigenen Dimension. Was futuristisch klingt, ist eine Durchtrennung des gordischen Knotens. Eine Komplettlösung für neue ausländische Grundstücksinvestitionen in Thailand. Gleichzeitig ist es ein Offenbarungseid für die gern verschwiegenen Schwächen der bisherigen Investitionsstrukturen.

Die Vermarktung von Altstrukturen wird in der nächsten Zeit zu Recht schwierig werden. Ausländische Investoren erwarteten typischerweise eine billige (Leasing) oder eine gute (Co., Ltd.) Struktur. Wenn beide Wünsche gleichzeitig erfüllt werden können, spricht nichts dafür, dies nicht zu nutzen. 

 

Sieben erste Erkenntnisse der Alternativstrukturierung über Sap-Ing-Sith

Da das Gesetz erst in einigen Tagen in Kraft treten wird, fehlen erprobte Anwendungsfälle. Die nachfolgenden Ausführungen sind daher unter Vorbehalt der tatsächlichen Praxis zu sehen. Diese Information ist keine Rechtsberatung:

#1. Kein Anwendungsbereich der Ausländergesetzgebung: Das thailändische Grundstücksgesetz (Thailand Land Code) verbietet in seiner umständlichen Anwendung faktisch den Grundstückserwerb durch Ausländer. Das Sap-Ing-Sith fällt nicht unter dieses Erwerbsverbot. 

#2. Übertragbarkeit und Vererbbarkeit: Anders als jegliches Leasingnehmerrecht (richtiger bezeichnet: Mieterrecht), kann das Sap-Ing-Sith verkauft, übertragen und vererbt werden. Hierzu bedarf es keiner Genehmigung oder Mitwirkung des Eigentümers. Es ist zum Gegensatz zum Leasingmodell also eine echte Investition.

#3. Keine Beteiligung thailändischer Partner: Das Sap-Ing-Sith Recht hält der Ausländer alleine. Er benötigt keine thailändische Gesellschaft, keine thailändischen Mitgesellschafter, keine Vereinbarung mit seiner Ehefrau, und keine Bevollmächtigung seitens des thailändischen Eigentümers. Hierzu auch der englischsprachige Beitrag “Sap-Ing-Sith – Real estate investments without Thais“.

#4. Möglichkeit zur Hypothekenfinanzierung: Mietverträge sind auch dann untauglich als Grundlage für eine Hypothek, wenn sie Leasing genannt werden. Als Minderheitsgesellschafter ergaben sich in der Praxis ebenfalls Schwierigkeiten, auch im Hinblick auf das Ausländerrecht. Dies alles sollte jetzt kein Thema mehr sein. Das Sap-Ing-Sith ist hypothekenfähig, ohne Zustimmung des Eigentümers oder sonstiger Dritte.

#5. Beschränkung auf maximal 30 Jahre: In Anlehnung an die Gesetzgebung für Mietgestaltungen, ist das Sap-Ing-Sith Recht begrenzt auf maximal 30 Jahre. Diese Einschränkung mag in vielen Fällen der Hauptgrund sein, für nachhaltige Grundstücksinvestitionen weiterhin eine thailändische Kapitalgesellschaft zu nutzen. 

#6. Handlungsbedarf für Altfälle: Unter dem Geltungsbereich des revolutionären Sap-Ing-Sith sind bisherige Leasingmodelle und selbst Grundstückserwerbe über Gesellschaftsstrukturen quasi über Nacht zu Altfällen geworden. Die neue Gesetzgebung hat keinerlei Einfluss auf derartige in der Vergangenheit abgeschlossene Erwerbsstrukturen. Ein automatischer Upgrade erfolgt nicht.

Bisherige Immobilienentwicklungen hatten es geschickt vermeiden können, die Strukturnachteile insbesondere des Leasingmodells aufzuzeigen. Durch die Ablösung der Leasinginvestition wird die bisherige Bereitschaft des Grundstückseigentümers, Schwächen nicht auszunutzen und Genehmigungen nicht zu verweigern, naturgemäß zurückgehen. In Einzelfällen mag das Verhandlungsklima rauh werden.

Eine detailliertere Darstellung der jeweils sieben Gesichtspunkt für eine Aufwertung der Leasingstruktur oder auch Abrüstung der Gesellschaftsstruktur zur neuen Variante findet sich in dem englischsprachigen Beitrag “Sap-Ing-Sith, Up or Down – is it worth it?” 

#7. Risiko und Preis: Eine gesetzliche Neuregelung steht unter dem erhöhten Risiko, dass sie von der Praxis nicht angenommen wird. Die öffentliche Meinung oder spätere Erkenntnisse kann zudem dazu führen, dass das Sap-Ing-Sith Gesetz über kurz oder lang wieder eingezogen und verworfen wird. 

Für einen Leasingvertrag wird ein gutberatener Investor etwa ein Drittel bis 40% des Grundstückswerts zu zahlen bereit sein. Mit der Sap-Ing-Sith Struktur macht es kaufmännisch Sinn, ca. 50% bis zwei Drittel des Immobilienwerts zu zahlen. Wer bisher bereit war, für einen Mietvertrag dasselbe zu zahlen wie für das Eigentum, wird auch beim Sap-Ing-Sith Mondpreise akzeptieren.  

Detaillierte Ausführungen zum neuen Recht, einschließlich einer Powerpoint-Präsentation, finden sich auf den englischsprachigen Webseiten in dem Beitrag “Sap-Ing-Sith – the disruptive foreign property investment structure“. Ein einführender Beitrag in Mandarin findet sich unter “焦点说明:有关《2019年物业依赖权法案》对中国投资者的重大影响”. Eine aktualisierte Zusammenstellung aller neuen Entwicklungen findet sich – in englischer Sprache – unter sap-ing-sith.com. Dort ist auch eine englischsprachige Übersetzung des Gesetzestextes zu finden.

Die Sap-Ing-Sith Konferenz in Bangkok

Der “Sap-Ing-Sith January 2020 Roundtable” informiert über die neuesten Entwicklungen und gibt die Möglichkeit zur Diskussion von Einzelfragen im Boardroom der Kanzlei auf der Penthouse-Etage im Exchange Tower in Bangkok. Anmeldungen für die Veranstaltung Ende Januar sind bereits möglich bei Eventbrite.

#SapIngSith – Das Beratungsangebot der Kanzlei PUGNATORIUS Ltd.

Die Kanzlei in Bangkok unterstützt bei Immobilientransaktionen in ganz Thailand. Dies wird insbesondere von Mandanten geschätzt, die sich zuvor lokaler Unterstützung in Phuket, Samui, Pattaya oder Hua Hin bedient hatten und jetzt einen Neuanfang mit frischen Ideen suchen.

PUGNATORIUS Ltd. berät ausländische Investoren über die Notwendigkeit zur Umstrukturierung, vertritt – notfalls auch vor Gericht – gegenüber dem Eigentümer und gibt dem deutschsprachigen Investor die Gewissheit, seine Investition bestmöglich abzusichern.

Die Wirtschafts- und Steuerkanzlei berät ebenso Grundstücksentwickler und Bauträger bei der Erstellung oder Umgestaltung bestehender Immobilienmodelle auf den neuen, marktfähigeren Standard. Hierbei können Sünden der Vergangenheit, insbesondere fehlgeleitete Strukturierungen und kommerziell nachteilige Gestaltungen, oft elegant bereinigt werden.

Comments are now closed for this article.