Die sieben Wege zur thailändischen Immobilie

Je einfacher die Investition in thailändischen Grund und Boden erfolgt, um so höher ist die spätere Verlustgefahr. Zwischen sieben Möglichkeiten kann gewählt werden, um sich seine Immobilie im Paradies zu sichern.

Das thailändische Grundstücks-, Zivil- und Ausländerrecht gibt dem Ausländer grundsätzlich sieben Möglichkeiten, in eine thailändische Immobilie zu investieren. Diese sieben Wege unterscheiden sich bezüglich der Herangehensweise, hinsichtlich des Zeit- und Kostenaufwands, und insbesondere bezüglich des Risikoprofils. Alle sieben Möglichkeiten können je nach Ausgangslage kaufmännisch vernünftig sein.

Illegale Strukturen müssen hierbei im Regelfall nicht befürchten, dass staatliche Massnahmen zu einer Grundstücksbeschlagnahme und Immobilienenteignung führen. Das wesentliche Risiko liegt vielmehr darin, dass der Ausländer seine Investition verliert, da ihn die Illegalität schutz- und wehrlos gegenüber der thailändischen Seite macht. Für ihn ist es daher richtig und wichtig, seine Strukturentscheidung auf informierter Basis zu treffen. Diesem Ziel dienen die nachfolgenden Ausführungen.

1. Die unerreichbare Königsklasse: Eigentum

Der Erwerb von Grundstückseigentum einschließlich aller Gebäude und Aufbauten wäre der einfachste und sicherste Weg einer Immobilieninvestition. Typischerweise ist dies für einen Ausländer trotz verschiedener gesetzlicher Ausnahmeregelungen nicht auf Dauer erlaubt und dieser Königsweg daher nur für den Thailänder sinnvoll.

Der Grundstückserwerb durch Ausländer ist verboten, aber keineswegs ein rechtlicher Unwirksamkeitsgrund. Die örtlichen Grundbuchämter verweigern regelmäßig die Eintragung auf einen nicht-thailändischen Passinhaber. Es gibt daneben aber eine Vielzahl von Erwerbsmöglichkeiten, die rechtlich wirksam sind, aber regelmäßig die Verpflichtung zur Übertragung innerhalb von 6 oder 12 Monaten bewirken.

Dies setzt voraus, dass an dem konkreten Grundstück überhaupt Eigentumserwerb möglich ist und nicht nur ein begrenztes Nutzungsrecht. Thailand hat keine sieben abgestuften Formen des Eigentums, sondern nur eine Form, genannt Chanote (“Land TitleDeed”). Alles andere ist Nichteigentum.

Trotz aller Vorzüge des Direkteigentums lässt diese Investitionsstruktur wenig Spielräume für eine steuereffektive Gestaltung. Daneben kann die direkte Verbindung mit seiner Immobilie unter Gesichtspunkten des Vermögensschutzes (“Asset Protection”) bedenklich sein. In einem derartigen Fall bietet es sich an, die Immobilie über eine Offshoregesellschaft zu erwerben und halten.

2. Die bestmögliche Gestaltung: Grundstückseigentum über Thai Gesellschaft, aber mit eigenem Villeneigentum

Bei diesem Kombinationsmodell erwirbt eine thailändische Gesellschaft das Grundstück, während der Investor das Eigentum an der Villa erwirbt – im Rahmen der Villenerrichtung (Bauvertrag) oder durch Übergang (Kaufvertrag).

Der Ausländer hält in jedem Fall nur eine Minderheitsbeteiligung an der Thai-Gesellschaft, während die Kapitalmehrheit von mindestens zwei Thais gehalten werden. Bei dieser bestmöglichen Form des ausländischen Landerwerbs gibt es vier Unterklassen:

2c. Nomineestruktur: Weiterhin nicht unüblich sind naive und einfache Gesellschaftsstrukturen, bei der gut die Hälfte der Investition an die thailändische Seite verschenkt wird und die Gesamtstruktur trotz behördlicher Duldung letztlich illegal ist. Diese Billiglösung ist zumindest langfristig ein sehr gutes Geschäft – für die thailändische Seite. Vertrauen tötet schneller als Patronen.

2b. Spezialstruktur: Juristisch vernünftig ist eine ausgefeilte Spezialstruktur, die auf die wirtschaftlichen Interessen des Investors hin konzipiert ist. Derartige Gesellschaften sind legal und schützen davor, dass der thailändische Partner unabgesprochen von seinen gesetzlichen Rechten Gebrauch macht.

2a. Doppelstockstruktur: Schließlich sind Doppelstockstrukturen möglich, bei denen der ausländische Investor zusätzlich davor geschützt ist, dass sich der thailändische Partner unrechtmäßig, also illegal verhält. Dies empfiehlt die Kanzlei für besonders aufwändige Investitionen.

2d. Kombinationsmodell: Eine erwägenswerte Variante ist die Kombination des Gesellschaftseigentums am Grundstück mit der gleichzeitigen Anmietung des Grundstücks durch den Ausländer.

3. Die Sammellösung: Gesamter Immobilienerwerb über Grundstücksgesellschaft

Die thailändische Gesellschaft kann sowohl das Grundstück, als auch das Eigentum am Gebäude halten. Zu unterscheiden sind diese Varianten:

3a. Gesamtlösung: Für die Villa gelten keine Sonderabsprachen. Sowohl Grundstück als auch Gebäude werden dann bei der Gesellschaft bilanziert und buchhalterisch abgeschrieben.

3b. Bilanzeigentum: Der ausländische Investor wird im Rahmen der Baugenehmigung registriert. Hierbei wird dann das Gebäude nicht bei der Gesellschaft bilanziert, obwohl es zivilrechtlich der Gesellschaft gehört. Ein etwaiger späterer Gewinn aus der Veräußerung der Villa entfällt folgerichtig nicht auf die Gesellschaft sondern den Villeneigentümer.

3c. Offshore-Variante: Um bei einem späteren Verkauf den Ausländer nicht mit der Versteuerung des Villengewinns zu belasten, kann die Villa von einer Offshore-Gesellschaft gehalten werden. Der spätere Verkauf erfolgt dann durch den steuerpflichtigen Verkauf der Thai-Anteile und den steuerfreien Verkauf der Offshore-Gesellschaftsanteile.

4. Kombination der Grundstücksanmietung mit dem Villeneigentum

Statt des Eigentumserwerbs kann eine langfristige und auf 30 Jahre vorausbezahlte Anmietung vom Grundstücksentwickler erfolgen, die gerne als Leasing bezeichnet wird. Hierbei kann auf der angemieteten Parzelle ein Erbbaurecht (Superficies)  eingetragen werden, was den gesonderten Erwerb des Villeneigentums durch den Ausländer ermöglicht.

Zur Abgrenzung: Die Eintragung im Hausbuch, in der Baugenehmigung oder in einem sonstigen amtlichen Dokument führt nicht zum rechtlichen Eigentumsübergang. Der Mieter kann mit dem Grundstückseigentümer zwar vertraglich vereinbaren, dass er so behandelt werden solle, als ob er Villeneigentümer wäre. Diese Vereinbarung gilt aber nicht gegenüber Dritten und ausserdem bestenfalls so lange, bis der Eigentümer das Grundstück verkauft oder insolvent wird.

5. Anmietung der Immobilie ohne Trennung von Grundstücks- und Villeneigentum

5b. Mieterstellung: Der Ausländer kann Haus und Grundstück für maximal 30 Jahre anmieten und vollständig vorausbezahlen. Zusätzlich kann eine Verlängerungsoption für weitere einmal oder zweimal 30 Jahre vereinbart werden, die jedoch eher ein Versprechen als eine rechtliche Verpflichtung darstellt. Werden wesentliche Mietzahlungen bereits für den Verlängerungszeitraum gezahlt, kann der Mietvertrag vom ersten Tag an trotz ordnungsgemäßer Registrierung rechtlich unwirksam sein.

Der Mietvertrag endet spätestens mit dem Tod des letzten Mit-Mieters. Das oft versprochene “Leasehold” gibt es in Thailand nämlich überhaupt nicht. Für den vermeintlichen Investor gilt das ganz normale thailändische Mietrecht, welches kaum einen relevanten Mieterschutz kennt. Es gibt insbesondere nicht die Möglichkeit, die Mieterposition eigenständig zu veräußern und zu übertragen.

5c. Bilanzeigentum: Eine Variante ist die Vereinbarung, dass die Villa nicht mitvermietet und daher bei der Kalkulation der Mietvorauszahlung auch nicht einbezogen wird. Stattdessen entrichtet der Ausländer eine Art Kaufpreis oder Baupreis im Rahmen eines gesonderten Vertrages. Er erhält hierfür lediglich eine bilanzielle Zurechnung der Villa. Da der Vermieter zivilrechtlich der Villeneigentümer ist und die Villa nicht in den Schutzbereich des registrierten 30-Jahre-Mietvertrages fällt, ergeben sich bei einem späteren Streit mit dem Vermieter oder einer Vermieterinsolvenz unangenehme Konsequenzen.

5a. Abgesicherte Mieterposition: Nur durch einen “geschützten Mietvertrag”, wird der Mieter mit dem Eigentümer weitgehend wirtschaftlich gleichgestellt. Hierbei beherrschen die Mieter nach Vorauszahlung des Mietpreises auf legale Weise die Vermietergesellschaft und vermeiden, dass sie von den Nachteilen des Mietvertrages betroffen werden. Dies empfiehlt die Kanzlei in geeigneten Fällen.

5d. Nießbrauchberechtigter: Eine Variante ist die Vereinbarung und Eintragung eines dinglichen Nießbrauchrechts (Usufruct) als das “bessere Mietrecht”. Es ist zeitlich begrenzt auf die Lebenszeit des Berechtigten, auch über mehr als 30 Jahre.

6. Quasi-Schenkung mit Rückabsicherung

Beim Kauf auf den Namen einer thailändischen Person handelt es sich um eine Schenkung des Ausländers an seine thailändische Partnerin. Lässt sich der Ausländer nach dem Eigentumserwerb das Grundstück wirtschaftlich dadurch wieder zurückschenken, dass er sich unentgeltlich ein Nutzungsrecht am Grundstück einräumen lässt, ist die Gesamtstruktur illegal und sogar strafrechtlich problematisch.

Die Zielsetzung, bereits bei der Grundstücksübertragung das Nutzungsrecht einzutragen, wird in der Praxis sehr häufig nicht erreicht und der Ausländer in seiner Erwartung enttäuscht. Die Kanzlei berät bei der rechtlich sauberen Absicherung und unterstützt bei der tatsächlichen Durchsetzung.

7.  Schenkung an thailändischen Partner

Der Erwerb eines Grundstücks auf den Namen des thailändischen Partners ist für den Ausländer die siebtbeste Investitionsstruktur. Sie kann (nur) dadurch gerechtfertigt werden, dass der Kaufpreis für den Ausländer gering ist und Haus und Grundstück so oder so dem thailändischen Partner zugewendet werden soll. Dies ist die typische Struktur in den thailändischen Provinzen, bei denen der Ausländer es akzeptiert, vom andauernden Wohlwollen seiner thailändischen Familie abhängig zu sein.

Die Schenkung an den thailändischen Partner mit der Abrede, dass das Grundstück später zurück geschenkt werden soll oder die Erträge aus der Nutzung oder dem Verkauf dem Schenkenden zugute kommen sollen, erfolgt unter Verstoß gegen das thailändische Ausländerrecht und ist für den Schenkenden wie den Beschenkten strafrechtlich relevant. Hierauf basierende Abreden sind nach thailändischem Recht unwirksam und können nicht durchgesetzt werden.

Eine Übertragung von Immobilienvermögen an eine thailändische Ehefrau, Mutter gemeinsamer Kinder oder Freundin wird häufig als Belastungstest für eine Beziehung verstanden, ist letztlich aber eine offene Provokation gegenüber der thailändischen Seite, einschließlich deren Familie, die häufig schiefgeht. Diese krasse Fehleinschätzung des ausländischen Rechts und der eigenen Beziehung im thailändischen Kulturkreis hat drastische Folgen. Als Folge des Missbrauchs einer privaten Beziehung für ein kriminelles Treuhandgeschäft verliert der Ausländer dann früher oder später sowohl das Grundstück als auch die Beziehung. Der Zeitpunkt hierzu wird von der thailändischen Seite bestimmt.


Die Kanzlei berät ausländische Investoren bei der Auswahl der für sie angemessenen sieben Möglichkeiten, bei der optimalen Ausgestaltung innerhalb der gewählten Struktur und bei jedem einzelnen Schritt der Gestaltung. Wenn Sie uns Ihr Immobilienvorhaben vorstellen möchten, verwenden Sie die oben auf der Seite genannten Kontaktmöglichkeiten.

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